Zéro artificialisation nette (ZAN) : comment ça va transformer les projets de construction

Selon les chiffres du ministère de la transition écologique, 24 000 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers ont été urbanisés en France tous les ans lors de la dernière décennie. Cela représente un peu moins de cinq terrains de football par heure. 

Qu’est-ce que le ZAN exactement ?

L’objectif zéro artificialisation nette (ZAN) désigne une politique visant à limiter la transformation des sols naturels, agricoles ou forestiers en zones urbanisées. L’artificialisation correspond par exemple à la création de lotissements, de zones commerciales, de routes ou de parkings qui imperméabilisent les sols.

Le principe du ZAN repose sur deux leviers :

• réduire fortement les nouvelles constructions sur des terrains naturels ;
• compenser les nouvelles surfaces artificialisées par des opérations de renaturation.

Autrement dit, chaque nouveau projet devra être pensé dans une logique d’équilibre écologique. Cette politique répond à plusieurs enjeux majeurs :

• protéger la biodiversité ;
• limiter les risques d’inondation ;
• préserver les terres agricoles ;
• réduire les émissions liées à l’étalement urbain.

Le ZAN se divise en deux temps. Pour la première période, de 2021-2031, la loi a fixé un objectif intermédiaire visant à diviser par deux le rythme de consommation d’espaces naturels par rapport à la décennie précédente. L’objectif final est d’atteindre en 2050 « zéro artificialisation nette » du territoire, autrement dit au moins autant de surfaces re-naturées que de surfaces artificialisées. 

Un ZAN dès à présent assoupli ? 

Adopté en avril 2016, le projet de loi de simplification de la vie économique modifie le cadre juridique de l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols. 

Des exemptions à l’objectif ZAN ont été introduites : 

• Premièrement, les projets industriels ou d’infrastructures, labellisés « projet d’intérêt national majeur » par le gouvernement ne seront pas comptabilisés dans la consommation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers, au cours de la période 2021-2031. C’est le cas par exemple des data centers. 
• Deuxièmement, les communes qui le souhaitent pourront dépasser de 20 % leurs objectifs de consommation foncière dans leur plan local d’urbanisme. 

Cependant, le jeudi 21 mai, le Conseil Constitutionnel a censuré les articles de la loi de simplification de la vie économique. Ces deux exceptions devront donc être débattues de nouveau dans un futur proche. Néanmoins, cette première brèche entrouverte offrirait de nouvelles possibilités et permettrait de nuancer le constat et les évolutions possibles présentés dans la suite de cet article. 

La fin du modèle d’urbanisation extensif ?

Pendant plusieurs décennies, le développement urbain français s’est appuyé sur l’expansion périphérique : zones pavillonnaires, centres commerciaux en entrée de ville, nouvelles zones d’activités.

Le ZAN remet directement en cause ce modèle.

Les terrains constructibles vont devenir plus rares, notamment dans les zones rurales et périurbaines. Les collectivités devront arbitrer plus strictement leurs autorisations d’urbanisme afin de respecter leurs quotas de consommation foncière.

Les projets de construction devront désormais privilégier :

• la densification urbaine ;
• la réhabilitation de bâtiments existants ;
• la reconversion des friches industrielles ;
• la surélévation d’immeubles ;
• la transformation de bureaux en logements.

Le modèle du « lotissement sur terrain agricole » devrait progressivement devenir l’exception plutôt que la norme.

Une nouvelle priorité : reconstruire la ville sur la ville

Le ZAN favorise clairement le renouvellement urbain. Les projets immobiliers devront davantage exploiter les espaces déjà artificialisés plutôt que de consommer de nouveaux terrains.

Cela va accélérer plusieurs tendances déjà visibles : le recyclage des friches et la densification urbaine. 

Le recyclage des friches

Les anciennes usines, entrepôts ou zones commerciales abandonnées deviennent des opportunités stratégiques. Ces terrains déjà artificialisés permettent de construire sans empiéter sur des espaces naturels.

Cependant, ces projets sont bien souvent plus complexes, impliquant notamment :

• la dépollution des sols ;
• une étape de démolition ;
• des contraintes techniques variées ;
• et in fine, des coûts plus élevés.

Malgré cela, ils devraient devenir incontournables pour les promoteurs immobiliers.

La densification urbaine

Le ZAN encourage également la construction dans les zones déjà urbanisées. Cela va se traduire par exemple par : 

• des immeubles plus hauts ;
• une division parcellaire ;
• un habitat intermédiaire ;
• une optimisation des dents creuses.

Cette évolution pourrait profondément modifier l’urbanisme de nombreuses communes françaises. La priorité sera donnée à la densification intelligente des centres-villes afin d’éviter l’étalement urbain.

Des conséquences importantes pour les promoteurs immobiliers

Le secteur immobilier devra adapter ses modèles économiques.

Des coûts de construction plus élevés

Construire sur une friche ou en zone dense coûte généralement plus cher que bâtir sur un terrain vierge, en raison :

• d’une acquisition foncière plus coûteuse ;
• de contraintes administratives plus élevées ;
• d’études environnementales plus contraignantes ;
• d’opérations techniques complexes.

Le ZAN pourrait donc contribuer à augmenter certains coûts immobiliers à moyen terme.

Une raréfaction du foncier

Le foncier constructible devient une ressource stratégique. Les terrains bien situés dans les zones urbaines vont prendre davantage de valeur. Les promoteurs devront être plus sélectifs dans leurs opérations et intégrer très tôt les contraintes environnementales dans leurs projets.

Une évolution des métiers

Les professionnels du bâtiment devront intensifier le développement de nouvelles compétences dans de nombreux secteurs pour les prochaines années : 

• la rénovation lourde ;
• la renaturation ;
• l’urbanisme durable ;
• le réemploi des matériaux ;
• la sobriété foncière.

Les collectivités locales sous pression

Les communes sont en première ligne dans l’application du ZAN. Elles doivent intégrer les nouveaux objectifs dans leurs documents d’urbanisme, notamment les PLU (Plan Local d'Urbanisme) et les SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale).

Cette situation crée parfois des tensions.

De nombreux élus locaux craignent :

• un ralentissement du développement économique ;
• une baisse des constructions de logements ;
• des difficultés pour accueillir de nouveaux habitants ;
• des contraintes administratives supplémentaires.

Le débat politique reste très vif autour du sujet. Certains considèrent le ZAN comme indispensable pour la transition écologique, tandis que d’autres dénoncent une réglementation trop rigide pour les territoires ruraux.

Par Alexandre Masson (intervenant externe)

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