La surélévation, « outil de densification à la fois pertinent et juridiquement sensible »
Publié le 20 mars 2026 à 16h15, mis à jour le 23 mars 2026 à 10h15, par Virginie Kroun
D’après une étude OpinionWay menée pour Viveo, expert de la surélévation, 71 % des Français sondés trouvent cette solution pertinente pour adapter leur habitat. Elle serait même plus économique qu’un déménagement pour 60 % d’entre eux.
Mais quels sont les contours juridiques encadrent ce mode constructif ?
L’instruction des permis guidée par le PLU...
Penchons-nous nous d’abord sur le droit public et les autorisations d’urbanisme. « Le Code de l’urbanisme ne prévoit pas, à ce jour, de régime autonome dédié aux opérations de surélévation », indique Maître Aude Rebière-Lathoud du cabinet Atouts Avocats et enseignante en contentieux de l’urbanisme à l’Université Paris-Saclay.
« Dans ce type de dossiers, l’avocat intervient souvent à deux moments : en amont, pour sécuriser un projet au regard des règles d’urbanisme, et en aval lorsque l’autorisation d’urbanisme fait l’objet d’un recours », explique l’avocate.
Ces chantiers sont en pratique « appréhendés comme des travaux modifiant le volume d’un bâtiment existant et créant de la surface de plancher, relevant le plus souvent du permis de construire », poursuit Me Rebière-Lathoud. Les plans locaux d’urbanisme (PLU et PLUi) voire un « document en tenant lieu » aiguillent l’instruction, car elles détaillent les prescriptions en termes de hauteur maximale, de gabarit, de stationnement et d’aspect extérieur.
La définition de la surélévation dans le PLU y est d’ailleurs cruciale. Si elle est absente, le juge assimilera la surélévation à une extension, qui doit par conséquent rester d’ampleur modérée. « Une surélévation entraînant un doublement de surface est alors susceptible de sortir du champ des extensions, et de perdre le bénéfice de régimes dérogatoires ou de facilités applicables à ces dernières », décrypte l'avocate, citant la décision du Conseil d’État du 9 novembre 2023.
… mais quelques dérogations encadrées
La législation tend toutefois à assouplir le cadre. En témoigne la loi n° 2025‑1129 du 26 novembre 2025, instaurant l’article L. 111‑35 du code de l’urbanisme. Cela évite à un projet de surélévation ou transformation limitée, sur un édifice autorisé dans le passé, d’être refusé uniquement pour non-conformité aux règles locales d’urbanisme.
Les exigences susnommées s’appliquent à tout projet de surélévation, en bâtiment résidentiel comme tertiaire.
L’article L. 152‑6 du Code de l’urbanisme, né de la loi dite « Huwart », est appliqué depuis le 28 novembre dernier et permet une dérogation aux règles de PLU pour autoriser une surélévation, si celle-ci tend à créer ou agrandir un logement. Le mécanisme s’applique à tout le territoire et est bien encadré.
Toutefois, « une surélévation destinée à créer ou agrandir des bureaux ou commerces ne peut pas bénéficier de cette dérogation spécifique au PLU. En revanche, une surélévation consistant à transformer des surfaces tertiaires en logements peut entrer dans ce dispositif favorable », expose Me Rebière-Lathoud.
Quid du droit privé ?
Entre surélévation de bâtiment résidentiel et en bâtiment tertiaire, les plus grandes différents juridiques relèvent du droit privé.
« Dans les immeubles tertiaires, la propriété est plus fréquemment concentrée entre les mains d’un seul acteur – une foncière ou une société d’investissement – ce qui simplifie la prise de décision. En revanche, ces opérations peuvent se heurter à des contraintes techniques importantes, notamment lorsqu’il faut adapter l’ensemble du bâtiment à la nouvelle configuration », détaille Me Rebière-Lathoud.
« En présence d’immeubles soumis au régime de la copropriété, la décision de surélever le bâtiment suppose un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, selon des règles de majorité précises », ajoute-t-elle.
Un vote encadré par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Maître Julien Baumgartner de JBR Avocats, cabinet spécialisé en droit de l’immobilier, le souligne : « La copropriété est propriétaire de ce qu'il y a au-dessus du toit. »
Trois personnes peuvent engager une surélévation : le syndicat de copropriétés, le promoteur, ou le copropriétaire (souvent celui qui vit au dernier étage et veut agrandir son logement).
Ce dernier scénario peut aller dans l’intérêt des copropriétés, car qui dit surélévation en copropriété dit réfection de la toiture, valorisant l’immeuble et ses appartements. « En échange de cela, on peut aussi demander un ravalement, la remise en état des parties communes (cage d'escalier, installation d’un ascenseur), la pose d'une isolation thermique par l'extérieur dans le cadre d’un ravalement, etc. », énumère Me Baumgartner.
Mais cela n’est pas garanti pas la loi, ni la jurisprudence. Cette dernière précise seulement que la contrepartie n’est pas forcément pécuniaire, mais pas non plus dérisoire. Un flou qui mériterait d’être dissipé par la loi selon l’avocat, afin d’éviter des demandes faramineuses envers l’initiateur projet, promoteur comme copropriétaire. « C'est très souvent là-dessus que malheureusement les opérations échouent », nous confie Me Baumgartner.
Au-delà du juridique, la question technique...
Certains contentieux avec le voisinage et des associations rencontrés par le cabinet Atouts Avocats, reflètent d’autres freins juridiques. «Les recours portent souvent sur l’interprétation des règles de gabarit, l’intégration architecturale du projet ou l’impact sur l’environnement immédiat», nous confie l’avocate.
« Ces contentieux illustrent que la surélévation est un outil de densification à la fois pertinent et juridiquement sensible. Les projets se situent souvent à la frontière entre deux objectifs qui peuvent entrer en tension : d’une part, la volonté de densifier la ville existante, d’autre part, la préservation du cadre urbain et du voisinage », commente l’avocate.
Sans compter les contraintes patrimoniales. « Dans les secteurs protégés ou à proximité de monuments historiques, l’avis de l’architecte des bâtiments de France peut conduire à des prescriptions très strictes, voire à un refus du projet », rappelle Me Rebière-Lathoud. Des recours alourdis par une juridiction administrative « généralement encombrée », déplore-t-elle
Marie-Jeanne Jouveau, architecte du patrimoine et fondatrice de l’agence CAPLA, en sait quelque chose. Pour l’intéressée, le scénario d’une surélévation dépend du PLU et de questions techniques. C’est-à-dire : «est-ce que le bâtiment existant peut supporter du poids en plus ? Sur cet aspect-là, il y a deux sujets : les fondations et la superstructure », nous expose-t-elle. À cela s’ajoute la question financière, en fonction des études à mener sur la faisabilité (relevé de géomètre, étude de sol, étude de structure...)
« Il est accepté par les bureaux de contrôle la contrainte suivante : si la surélévation fait moins de 10 % du poids du bâtiment existant, on peut ne pas faire d'étude de sol. C'est rarement le cas pour une maison, mais cela peut être le cas dans le tertiaire », mentionne Mme Jouveau.
« Les études de sol peuvent être plus ou moins coûteuses en fonction de la situation, à Paris. Par exemple dans des fonds de parcelles, les études peuvent être coûteuses car difficile d'accès pour les machines », indique-t-elle. L’addition peut se corser en cas d’impossibilité technique et de besoin travaux de renforcements (confortements de carrières, etc.)
Parmi ses projets, l’agence CAPLA compte une surélévation de 30 m2 sur une petite maison au fond d'une villa, dans le 14ème arrondissement de Paris. « La villa piétonne était très peu large, moins de 3 mètres. Il a fallu tout manuporter. Nous avons fait le choix d'une structure bois pour limiter le poids, et nous avons eu un recours sur le projet qui a duré 2 ans avant de pouvoir faire le chantier », nous raconte sa fondatrice.
 | Ne manquez plus l’actualité du bâtiment ! Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir directement dans votre boîte mail les dernières actus du BTP |
Les tags associés
Sénat : une proposition de loi controversée pour « relancer le logement »
Entre assouplissement de la loi SRU et nouvelles dispositions contre les squatteurs, une proposition de loi sur le logement est débattue au Sénat. Celle-ci, émise par deux élus de la droite, se heurte...
Anticiper la transmission de votre entreprise, c’est en assurer la réussite !
Transmettre son entreprise est une étape majeure dans la vie d’un dirigeant. Pour qu’elle se déroule dans les meilleures conditions, une seule règle s’impose : anticiper. Quelles sont les étapes à suivre...
Le logement social en quête d’équilibre
Le logement social doit concilier durabilité, rénovation, financement et besoins croissants pour répondre aux 2,87 millions de ménages en attente.
À Nanterre, un groupe scolaire dernière génération
Le Groupe scolaire Yvonne Kerzrého de Nanterre possède tous les ingrédients d’une architecture raisonnée au sein d’un équipement innovant.
