« Sortie de crise » ou « véritable rebond » ? Le futur du bâtiment selon Xerfi

Après une crise économique post-pandémie, beaucoup espéraient une reprise en 2026. Or la nouvelle inflation sur fond de conflit géopolitique pourrait-elle rebattre les cartes ? « Sur le bâtiment, il faut relativiser, ce ne sera quand même pas la crise inflationniste qu'on a eue en 2022-2023 », analyse Lauric Berthier, qui a cosigné avec Vincent Desruelles, l'étude Xerfi « Le marché du bâtiment à l’horizon 2030 ». 

« Surtout, des sociétés sont préparées à ce type de situation parce qu'elles l'ont vécue, et dans une mesure bien plus importante, il y a deux-trois ans », souligne le spécialiste BTP et immobilier. 

Certes, Xerfi reconnaît « une légère remontée du poids des achats de matières premières en 2026 et 2027 », que les entreprises ne pourront pas répercuter dans les devis. La situation apporte une incertitude dans les devis et une grande pression sur les tarifs, note le cabinet d'études privé. Il observe quand même, en 2025 et en 2024, une stabilité, voire une baisse des prix des matériaux et équipements dans le gros œuvre et le second œuvre. Le poids des approvisionnements tombe respectivement à 24,1 % et 29 % sur ces deux secteurs, après un pic à 26,9 % et 31,8 % en 2022.

L'objectif de 400 000 logements construits atteignable d'ici 2030 ?

Plus spécifiquement dans le gros oeuvre, les auteurs de l'étude prévoient une montée en puissance sur la période 2026-2027, suite à un redémarrage de 1 % en 2025, porté par la construction neuve. «Forcément, le gros œuvre, c'est le premier chantier à en tirer profit », nous confie M. Berthier. Car la construction neuve pourrait redémarrer, grâce aux mesures du plan Relance logement et le projet de loi, adopté au Sénat début juillet et transmis à l'Assemblée nationale.   

« On a quand même un gouvernement qui remet en place des mesures de soutien, que ce soit par le PTZ ou par le dispositif Jeanbrun sur l'investissement locatif », souligne le directeur d'études. Sans compter les ventes en bloc aux bailleurs sociaux. «Il y a des segments un peu plus confidentiels type résidence étudiante, etc. », ajoute l'expert. 

Si l'objectif affiché par l'État s'élève à 400 000 logements construits par an d’ici 2030, Xerfi table sur 365 000 logements, compte tenu de la fragile conjoncture. « Le rythme de croissance sera ensuite plus modéré en 2028-2030, dans le sillage du ralentissement des mises en chantier de logements qui finiront par plafonner », lit-on dans les analyses. 

Dans le bâtiment non résidentiel, les perspectives sont plus positives, les volumes devant atteindre 17,6 millions de m² en 2030. Selon les projections, les mises en chantier doivent normalement baisser jusqu'à 2029, avant de grimper de 2 % par an entre 2029 et 2030. Si des secteurs restent porteurs, des bâtiments logistiques aux data centers, un segment devrait faire grise mine : les bureaux, les données franciliennes étant généralement un bon indicateur de l'immobilier d'entreprise. 

Un vivier de chantiers de rénovation énergétique dans le bâtiment tertiaire 

Avec un parc existant de 1,2 milliard de m² souvent « vétuste et énergivore », le bâtiment tertiaire est également un terrain pour la rénovation énergétique, alors que les prix de l'électricité devraient augmenter de nouveau, entre 2026 et 2027, avec la fin de l'accès régulé à l'électricité nucléaire historique à fin 2025. La dégradation des infrastructures gazières au Moyen-Orient et le blocus sur le gaz russe devraient impacter les coûts dès 2028. En vertu du dispositif éco-énergie tertiaire (DEET), 68 % du parc doit réduire ses consommations énergétiques à horizon 2030.

Mais quelle posture adopter face à la vacance des bureaux ? La reconversion en logements ou vers d'autres usages est-elle une option ? Pour Lauric Berthier, cela dépend « à la fois des caractéristiques du bâtiment lui-même, de son environnement, de problématiques aussi financières, de demande locale et règles d'urbanisme. Toutes les municipalités ne sont pas forcément favorables à remplacer des bureaux par des logements. Parce que ce n'est pas forcément aussi lucratif d'avoir des personnes qui viennent s'installer que des entreprises ».

La petite rénovation des logements en peine...

Le nouvel épisode inflationniste devrait différer la demande de projets de rénovation entre 2026 et 2027. L'instabilité budgétaire autour de MaPrimeRénov' devrait jouer dans la balance, alors que les cordons de la bourse se resserrent sur les mono-gestes. D'après les projections de Xerfi, les certificats d’économies d’énergie (CEE) compenseront l'amaigrissement de l'enveloppe MaPrimeRénov', avec 8 milliards d’euros par an consacrés de 2026 à 2030, contre 6 milliards d’euros en 2025.

L'étude prédit également une hausse des soutiens d'ici 2030, avec le plan électrification officialisé par le gouvernement au printemps dernier. En valeur, les gros travaux devraient en moyenne progresser de 1,5 % à 2 % sur les quatre prochaines années, sans « toutefois une multiplication des chantiers », d'après Xerfi. En volume, la dynamique devrait se stabiliser voire régresser. « Ce n'est pas catastrophique, mais on est plutôt sur des baisses », commente le spécialiste BTP et immobilier de Xerfi. Notamment face aux tensions sur les taux d'intérêt des crédits immobiliers et les transactions dans l'ancien. 
 
Parmi les postes de travaux les plus vulnérables, Lauric Berthier cite notamment la petite rénovation, autrement dit « tout ce qui a trait à la décoration et qui n'aura ni forcément un sujet de performance énergétique, ni d'intervention potentiellement d'urgence ». 

« Typiquement une entreprise de plomberie reconnue sur son territoire aura toujours de l'activité, parce qu'il y aura toujours des pannes, il y aura toujours des fuites, etc. », compare-t-il. De quoi conforter les prédictions de Xerfi sur le second oeuvre. Selon son panel étudié, le chiffre d'affaires sur son secteur s'inscrira dans le vert dès 2026, avant d'accélérer « progressivement à l’horizon 2030​​​​​​ ».

Quid des travaux publics ? 

Complémentaires à l'activité du bâtiment dans l'aménagement urbain, les travaux publics ont également fait l'objet d'observations de la part de Xerfi.

Pris dans un entre-deux électoral, le bilan de ce secteur s'avère « compliqué, peut-être même encore plus que le bâtiment », relève Lauric Berthier. 

« En temps normal, l'année avant élection municipale est plutôt favorable. Là, cela n'a pas été le cas. L'année des élections n'est pas bonne. L'année après les élections n'est pas bonne non plus. Cela veut dire que 2025 n'a pas été bon, 2024 n'était déjà pas très bon, 2026 ne le sera pas, 2027 non plus. Forcément, il y a eu des problématiques assez fortes, notamment au niveau du budget de l'État et des collectivités », abonde l'expert. 

Quel impact des règles environnementales ?

Entre RE2020, enjeux de désimperméabilisation des sols, sobriété énergétique dans l'existant... L'environnement tend à se frayer une place dans les règles de construction et rénovation. Certains la voient comme une nécessité, d'autres comme une contrainte, parfois les deux à la fois. 

Pour Lauric Berthier : « Il faut dissocier plusieurs choses ». D'un côté, les nouvelles normes alourdissent les frais des chantiers, pouvant particulièrement dissuader les ménages. « À partir du moment où il y a obligation de suivre un seuil ultra-élevé de la RE2020, des gens ne vont pas pouvoir s'acheter une maison neuve. Je ne vois pas en quoi l'effet pourrait être positif en volume. Par contre, la valeur du projet augmente », oppose-t-il.

Ne manquez plus l’actualité du bâtiment ! Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir directement dans votre boîte mail les dernières actus du BTP Je m’abonne gratuitement →